Kaufvertrag & Eigenbedarfskündigung

Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB. Der Käufer einer vermieteten Immobilie muss das Mietverhältnis und den Mieter unverändert übernehmen, selbst wenn er den Inhalt des Mietvertrages nicht kennt oder keine Kenntnis davon hat, dass überhaupt ein Mietvertrag besteht.

Kommt zu einem gesetzlich angeordneten Vermieterwechsel, und zwar am Tage der endgültigen Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch. Regelmäßig vereinbaren allerdings Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag, dass im Innenverhältnis der Käufer bereits mit dem Besitzübergang in das Mietverhältnis eintritt. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung. Mit Wirkung ab diesem Zeitpunkt tritt der Verkäufer alle Rechte und Ansprüche, die ihm aus dem Mietverhältnis zustehen, an den Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten von ihm freigestellt. Ab diesem Zeitpunkt ermächtigt der Verkäufer häufig den Käufer, im eigenen Namen, auf eigene Kosten und auf eigenes Risiko dem Mieter gegenüber sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben, insbesondere die Gestaltungsrechte des Vermieters wie das Kündigungsrecht auszuüben, und gegebenenfalls im gewillkürter Prozessstandschaft für den Verkäufer entsprechende Prozesse im eigenen Namen zu führen.

Will der Käufer selbst einziehen, muss er dem Mieter gegenüber wegen Eigenbedarf kündigen. Dies kann er erst, wenn er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist! Dies gilt auch dann, wenn ihm der Verkäufer die vorgenannte Kündigungsermächtigung erteilt hat. Denn die Gründe für den Eigenbedarf müssen in der Person des Eigentümers erfüllt sein. Der Verkäufer ist zwar Eigentümer, hat aber keinen Eigenbedarf; diesen hat der Käufer, ist aber (noch) nicht Eigentümer. Deshalb ist es in diesen Fällen wichtig, eine möglichst zügige Gesamtabwicklung zu organisieren, einschließlich Zahlung der Grunderwerbsteuer.

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"Verba contractus sunt lex contractus. Die Worte eines Vertrages sind das Gesetz des Vertrages."

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Notar Dr. Günther Rademacher

Dr. Günther Rademacher wurde 1951 in Marktheidenfeld geboren. Studium der Rechtswissenschaft und Referendariat in Würzburg. Beide Examina mit Prädikat. Promotion summa cum laude. Er ist seit vielen Jahren in Düsseldorf – Gerresheim tätig – zunächst als Notarassessor und seit 1985 als Notar. Bis 1996 war er mit dem Amtsvorgänger von Dr. Heinrich, Notar Hermann Cramer, in Sozietät verbunden.
 
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